Chodí cez váš pozemok sused? Pozor! Súd môže spraviť toto!

Minule ste spomínali prípad, ako postupovať v prípade, že majiteľ chaty má k nej prístup len cez pozemok cudzej osoby, a odporúčali ste sa písomne s majiteľom cesty dohodnúť. Máme podobný problém. Majiteľ cesty však nesúhlasí s predajom ani len časti cesty, aby sme s manželom boli aspoň menšinoví podieloví spoluvlastníci cesty, a nechce zriadiť ani vecné bremeno na liste vlastníctva s odôvodnením, že s nami problém nemá, že nám chodiť povoľuje, ale chce mať situáciu pod kontrolou, aby sa nestalo, že chatu so zriadeným prístupom predáme a jemu budú cez pozemok chodiť cudzí, prípadne neprispôsobiví ľudia. Je ochotný maximálne vzťahy sformalizovať podpisom nájomnej zmluvy. Toto však nevyhovuje nám, keďže majiteľ je v dôchodkovom veku a predpokladáme, že nájomná zmluva zaväzuje len jeho, nie jeho dedičov či v prípade predaja cesty nových majiteľov.

Podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku, a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.

Častým problémom v praxi je skúmanie, či prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, teda bez zásahu súdu. Je dostupné rozhodnutie súdu, podľa ktorého vlastník cesty navrhol odpredaj časti cesty vlastníkovi stavby za cenu, ktorá nie je obvyklou. Takéto konanie, ktoré bolo prejavom dominantného postavenia vlastníka cesty, súd odmenil konštatovaním, že táto situácia nespĺňa podmienky zákona, pokiaľ ide o zabezpečenie prístupu "inak".

Je známe aj aktuálne rozhodnutie Najvyššieho súdu z júna 2022, ktoré hovorí o tom, že v prípade ponuky zriadenia práva cesty len nájomnou zmluvou ide o prípad, na ktorý sa vzťahuje § 151 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Teda v prípade ponuky len nájmu by majiteľ stavby mohol úspešne uplatniť svoje práva na súde. Podľa súdu podmienka, že prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, nie je splnená, ak vlastník pozemku ponúkne vlastníkovi stavby prevod pozemku alebo jeho časti alebo zmluvné zriadenie vecného bremena práva cesty. Ide totiž o vecné práva, ktoré majú povahu absolútnych práv pôsobiacich proti všetkým, zabezpečujúcich nezrušiteľnosť oprávneného vo výkone jeho práva k veci.

Naopak, podmienka, že prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, je splnená, ak vlastník stavby ponúkne právo prechodu nájomnou zmluvou. Ide o záväzkové právo, ktoré sa týka relatívneho vzťahu medzi nájomcom a prenajímateľom. Nájomná zmluva je dočasná, vypovedateľná a zrušiteľná. Pre zabezpečenie verejného záujmu na splnení povinnosti vlastníka stavby v zmysle stavebného zákona je takáto forma prístupu k stavbe nepostačujúca.