Vlastníte ORNÚ PÔDU, ktorú prenajímate poľnohospodárom? Na toto si dajte pozor, varuje právnik!

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely je upravený v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Predmetný zákon rozlišuje dva typy nájmov. Prvým je nájom pozemku na poľnohospodárske účely (dá sa povedať, že ide o typ nájmu na nepodnikateľské účely). Tu je úprava všeobecnejšia a uplatňuje sa pri nepodnikateľských krátkodobých nájmoch či príležitostných. Druhým typom nájmu je nájom pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. Tu ide o komerčný nájom, a teda na podnikateľské účely. Medzi ľuďmi sa ustálila fráza „prenajal som pôdu družstvu“, aj keď to už, samozrejme, nie sú tie družstvá, aké boli za socializmu. Tento podnikateľský nájom sa týka aj väčšiny nájomcov, ktorí prenajímajú pôdu, a preto sa článok bude venovať tomuto typu nájmu, ktorý pre zjednodušenie nazveme nájom pozemku pre podnik.

Musí obsahovať štandardné náležitosti ako určenie a uvedenie identifikačných údajov prenajímateľa a nájomcu, identifikáciu predmetu nájmu (o ktorý pozemok ide). V zmluve je potrebné uviesť aj výšku nájomného a dohodnúť dĺžku nájmu. Nájomca je oprávnený využívať prenajatý pozemok riadnym spôsobom, primerane druhu pozemku a v súlade s osobitnými predpismi, nájomca môže vykonať zmenu druhu pozemku alebo inú zmenu na pozemku len s písomným súhlasom vlastníka pozemku. Právo užívať pozemok na základe zmluvy má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme pozemku pre podnik s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. V zmluve o nájme pozemku pre podnik možno dohodnúť, že pozemky sa prenajímajú i na vykonávanie rybárskeho práva, alebo dohodnúť, že nájomca môže zastupovať prenajímateľa v konaniach podľa osobitného predpisu za primeranej výšky nájomného.

Na to, aby vznikla nájomná zmluva pozemku pre podnik, sa pri poľnohospodárskej pôde alebo pri inom pozemku prenechaného na poľnohospodárske účely vyžaduje dohoda o nájomnom vo výške najmenej jedno percento z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Aby vznikol nájom pozemku evidovaného v katastri nehnuteľností v registri „C“ ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely, vyžaduje sa dohoda o nájomnom, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, vo výške najmenej dvojnásobku obvyklej výšky nájomného na danom katastrálnom území. Od 1. 5. 2018 je možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov. Uvedené vyplýva z § 10 ods. 3 zákona, podľa ktorého, ak priemerné ceny poľnohospodárskych výrobkov, ktoré sú predmetom regulácie trhu s poľnohospodárskymi výrobkami, pestovaných na prenajatých poľnohospodárskych pozemkoch v priebehu troch po sebe nasledujúcich rokoch klesli alebo stúpli o viac ako 20 percent, môže prenajímateľ alebo nájomca požadovať pomernú úpravu nájomného, a to počnúc najbližším obdobím, za ktoré sa nájomné platí.

Zvláštnosťou pri nájme pozemkov je to, že existuje situácia, keď prenajímateľ nemusí dostať žiadne nájomné, aj keď pozemok riadne odovzdal nájomcovi a splnil si všetky svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Ak totiž nemohol nájomca dosiahnuť žiaden výnos z dôvodu, že v dôsledku zmeny hospodárskych pomerov, ktorá sa neprejavila len u neho, sa podstatne zvýšili náklady na získavanie úžitkov z prenajatého pozemku alebo sa podstatne znížila ich hodnota, alebo ak z tohto dôvodu klesne výnos nájomcu pod polovicu obvyklého výnosu, má nájomca právo na odpustenie alebo na primeranú zľavu z nájomného.