Čo by ste mali vedieť? ADVOKÁT si posvietil na práva a povinnosti v záhradkových osadách

V druhej časti si povieme niečo o spôsoboch tohto riešenia v horizonte plynutia času, čím poznatky všetkých záhradkárov obohatíme aj o historické informácie a súvislosti.

Usporiadať vzťahy medzi vlastníkmi pozemkov a záhradkármi sa pokúsili viaceré právne predpisy. Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku a zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách riešili množstvo pozemkových záležitostí a spôsob vysporiadania, medzi nimi boli aj pozemky v záhradkových osadách. Vzhľadom na špecifickosť záhradkových pozemkov bol neskôr prijatý zákon č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim. Úprava vzťahov v tomto zákone bola prijatá v rámci širšej reformy a podľa dôvodovej správy k tomuto zákonu tu existoval verejný záujem o prevod vlastníckeho práva k pozemkom v záhradkových osadách na záhradkárov.

Z tejto dôvodovej správy sa tiež dozvedáme, že v tom čase bolo v rámci záhradkových osád využívaných asi 5 700 ha pôdy (približne 0,22 percenta výmery poľnohospodárskej pôdy v SR), ktorú obhospodarovalo 100 000 záhradkárov v 987 záhradkových osadách. Vzhľadom na takéto množstvo záhradkárov, ktorí pôdu užívali a investovali do nej, respektíve aj do svojich stavieb a zariadení, prevážil záujem štátu na ochrane práv záhradkárov. Taktiež sa zdôrazňovalo, že hodnota pozemkov, vďaka tejto práci a investíciám záhradkárov za dlhé roky, ktoré venovali často zdevastovaným, neúrodným, kopcovitým pozemkom či niekde aj pozemkom na bývalých smetiskách, podstatne stúpla.

Zákon upravoval aj procesný postup, ktorým sa to malo uskutočniť. Podrobnosti tohto konania zahŕňali účasť okresných úradov, vlastníkov pozemkov v zriadených záhradkových osadách, nájomcov a užívateľov pozemkov a Slovenského pozemkového fondu. Aby takéto konanie mohlo úspešne prebehnúť, zákon vymedzil aj niektoré obmedzenia, ako napríklad žiadosť nadpolovičnej väčšiny nájomcov s tým, že užívajú nadpolovičnú väčšinu výmery pôdy v záhradkovej osade a podobne. Títo žiadatelia museli preukázať, že vlastníci odmietli k týmto pozemkom uzavrieť kúpnu zmluvu, alebo že vlastníci sa k návrhu kúpnej zmluvy nevyjadrili.

Vlastníci pozemkov mali právo žiadať buď pridelenie iných pozemkov, alebo vyplatenie peňažnej náhrady. Zákon však umožňoval vyplatiť vlastníkov pozemkov spôsobom, ktorý okrem iného určoval, že pri výpočte výšky náhrady sa vychádza z bonity pôdy a kultúry pozemku v čase vzniku práva užívania. Podstatnými sú slová „v čase vzniku práva užívania“, čo znamená, že náhrada sa vypočítavala k dátumu, keď záhradkári začali užívať pozemky, a to bez ohľadu na to, že často išlo o obdobie aj desiatok rokov spätne.

Ak medzi vlastníkom a užívateľom nebola uzavretá nájomná zmluva, vznikol medzi nimi dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona nájomný vzťah. Takýto nájomný vzťah bolo zo strany vlastníkov veľmi ťažké ukončiť. Podľa zákona takýto nájomný vzťah nemohol vypovedať akýkoľvek vlastník, ale len vlastník, ktorého výmera a prislúchajúci podiel z výmery spoločných pozemkov tvoril viac ako polovicu pozemku užívaného užívateľom.

Nájomca zároveň musel nejakým spôsobom nájom porušovať, a to presne určeným spôsobom, napríklad ak nájomca neužíval pozemok so starostlivosťou riadneho hospodára alebo nájomca zriadil na pozemku stavbu bez stavebného povolenia alebo ohlásenia, alebo uzavrel bez súhlasu vlastníka pozemku alebo záhradkárskej organizácie k pozemku podnájomnú zmluvu, alebo ho bez ich súhlasu iným spôsobom zveril tretej osobe, alebo nezaplatil napriek písomnému upozorneniu splatné nájomné za bežný rok do 30. augusta nasledujúceho roka.

Zákon od počiatku budil veľké vášne a kontroverzie, s jeho prijatím boli spojené sklamania vlastníkov pôdy, ktorí nesúhlas so spôsobom vysporiadania dávali najavo. Vlastníci poukazovali taktiež na to, že tak ako nemohli užívať svoje pozemky za minulého režimu, nemôžu užívať svoje pozemky ani za nového režimu, pričom okrem toho za nemožnosť užívať pozemky nemajú zákonom stanovenú primeranú náhradu a niektorí sumy náhrad za pozemky či nájomného považovali za výsmech. Výška nájomného niekedy nepokrývala ani len výšku dane z nehnuteľnosti, ktorú platili. Množstvo ustanovení zákona bolo napadnutých na Ústavnom súde. Argumentovalo sa, že neexistuje skutočný verejný záujem na zásahu do práv vlastníkov pôdy, že náhrada, ktorú majú vlastníci pôdy získať, nie je primeraná. O návrhu Ústavný súd rozhodol nálezom sp. zn. PL. ÚS 17/00 v máji 2001, pričom návrhu nevyhovel (respektíve vyhovel iba v časti, keď zrušil len jedno ustanovenie). K možnosti nadobudnutia vlastníckeho práva záhradkármi a k výške náhrady Ústavný súd povedal, že na túto vec je potrebné nazerať v širšom kontexte pozemkových úprav, že záhradkári nemôžu byť braní na zodpovednosť a nemali by byť trestaní za skutočnosť, že vlastníci boli zbavení možnosti užívať svoje vlastníctvo v inom režime. Bolo konštatované, že vlastníci majú na výber medzi inými pozemkami a peňažnou náhradou. Ústavný súd nevidel rozpor s ústavou v ustanovení, podľa ktorého mala náhrada pre vlastníkov vychádzať z hodnoty majetku v okamihu, keď ho záhradkári začali užívať. K zákonom zriadeného nájmu Ústavný súd skonštatoval, že ide o dočasné opatrenie, kým záhradkári nezískajú vlastnícke právo k pozemkom a nájomný vzťah mal poskytnúť užívateľom právnu istotu.

Obrat vo veci nastal prijatím rozhodnutia Európskeho súdneho dvora pre ľudské práva v roku 2007 vo veci sťažovateľa – Urbárska obec Trenčianske Biskupice proti Slovenskej republike. Vec spočívala vo viacerých sťažnostiach a v argumentácii pôvodného vlastníka pozemkov, ktorý namietal najmä to, že prevod vlastníctva jeho pozemkov na záhradkárov predstavuje nútené pozbavenie jeho majetku a že takýto zásah nebol uskutočnený vo verejnom záujme. Ďalej bol namietaný spôsob výpočtu výšky náhrady a výška výpočtu zákonného nájmu. Vo svojej podstate sťažovateľ namietal podobné veci, ktoré sa už riešili pred Ústavným súdom SR. Merito veci bolo, že na pôvodných pozemkoch vlastníka sa zriadila záhradková osada v roku 1982. Výška náhrady za m² vypočítaná k tomuto dátumu bola vo výške 9 Sk. Nebrala sa do úvahy aktuálna trhová cena, ktorá bola v čase prevodu pozemkov na záhradkárov v roku 2002 okolo 290 Sk za m². Do úvahy sa nezobrala ani skutočnosť, že pozemky v záhradkovej osade sa medzičasom vďaka polohe a výstavbe priemyselného parku v ich blízkosti stali zaujímavou investíciou s výrazným potenciálom. Pôvodný vlastník za svoje pôvodné pozemky dostal ako náhradu pôdu nachádzajúcu sa v blízkosti diaľnice, ktorá nemala potenciál porovnateľný s pozemkami v osade. Sťažovateľ taktiež namietal výšku nájmu, ktorú mu záhradkári za pozemky dovtedy platili, a ktorý bol zo zákona vo výške 0,30 Sk za m². Sťažovateľ však za rovnaké obdobie zaplatil mestu daň z nehnuteľností 0,44 Sk za m², teda výška nájmu vôbec nezohľadňovala trhové pomery.

Súd v Štrasburgu zisťoval, či medzi ustanoveniami zákona 64/1997 Z. z. a deklarovaným cieľom, ktorý sa mal dosiahnuť, existoval rozumný vzťah primeranosti, pričom skonštatoval, že podľa neho neexistuje. Súd v tomto prípade rozhodol, že Slovenská republika porušila práva pôvodného vlastníka na pokojné užívanie majetku. Súd vzhľadom na množstvo ďalších sťažností týkajúcich sa rovnakého problému bol toho názoru, že tento problém má systémový charakter, z čoho vyplýva, že v rámci výkonu tohto rozsudku bude potrebné uskutočniť na vnútroštátnej úrovni všeobecné opatrenia. Tieto by podľa neho mali spočívať v tom, že štát odstráni všetky prekážky toho, aby sa nájom pôdy v záhradkových osadách realizoval za podmienok, ktoré berú do úvahy skutočnú cenu pôdy a súčasné trhové podmienky v dotknutej lokalite a ďalej odstráni všetky prekážky toho, aby sa za prevod vlastníckeho práva k takýmto pozemkom poskytovala náhrada, ktorej výška bude v primeranom vzťahu k trhovej cene pôvodných pozemkov ku dňu prevodu. Následne zákonodarca zmenil zákon tak, že odstránil vyššie uvedené nespravodlivé mechanizmy výpočtu nájomného a náhrady pre pôvodných majiteľov. Napriek tomu sa však ani po rozhodnutí súdu a zmene zákona vzťahy medzi vlastníkmi pozemkov a záhradkármi neurovnali. Aktuálnej situácii sa budeme venovať aj v ďalšom pokračovaní nášho seriálu.