ZÁHRADKÁRSKE OSADY | Akým spôsobom postupujú súdy pri vysporiadavaní právnych vzťahov?

V prvej časti sme sa venovali okolnostiam vzniku a fungovania záhradkových osád. Uviedli sme, že po roku 1989 vznikla potreba vyriešiť právne konflikty medzi vlastníkmi pozemkov, ktorým sa navrátili ich reálne vlastnícke práva, a dovtedajšími užívateľmi pozemkov, a to záhradkármi. V druhej časti sme si povedali o možných spôsoboch vysporiadania a o vlastníckych vzťahoch v záhradkových osadách, o prijatej zákonnej úprave, ktorá presadzovala verejný záujem na prevode vlastníckeho práva k pozemkom v záhradkových osadách na záhradkárov a o zmene nazerania na tieto vzťahy v súvislosti s prelomovým rozhodnutím Európskeho súdneho dvora pre ľudské práva v Štrasburgu z roku 2007. V tretej časti sme sa pozreli na to, ako sa ďalej vyvíjali vzťahy a spory vlastníkov pozemkov a záhradkárov po tomto rozhodnutí súdu a následnej zmene právnych predpisov v roku 2011. V tejto časti nájdete rady, akým spôsobom postupujú súdy SR pri vysporiadavaní právnych vzťahov s majiteľmi pozemkov a so záhradkármi.

Po prijatí právnej úpravy v roku 2011 najčastejšou motiváciou majiteľov pozemkov bolo tieto pozemky nejakým spôsobom zhodnotiť, a to buď predajom, alebo nájmom za trhové ceny. Vzhľadom na to, že množstvo záhradkárov tieto trhové ceny odmietalo zaplatiť, majitelia pozemkov požadujú odchod záhradkárov zo svojich pozemkov. Majú na to právo?

V súčasnosti najčastejším sporom medzi majiteľmi pozemkov a záhradkármi je samotné užívanie záhrad záhradkármi. Sporná je existencia či neexistencia zákonného nájmu v prospech záhradkárov, pričom zákon č. 64/1997 Z. z. vo svojom § 3 ods. 1 už pri svojom prijatí v roku 1997 uvádzal, že ak medzi vlastníkom a užívateľom nebola uzavretá nájomná zmluva, vznikne medzi nimi dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákona nájomný vzťah. Takéto ustanovenie platí doteraz a mnohí záhradkári naň odkazujú. Záhradkári takisto podmieňujú odchod a vypratanie záhradky zaplatením finančných náhrad za chatky, ktoré zostávajú na pozemkoch a ktorých hodnota môže dosahovať až desaťtisíce eur.

V drvivej väčšine súdnych rozhodnutí sa súdy vyrovnávali so zásadnou otázkou dočasnosti vybudovaných chatiek. Pričom sa v nich so železnou pravidelnosťou objavuje konštatovanie, že záhradkové osady sa rozhodnutiami o umiestnení stavieb a využití územia povoľovali dočasne. Rovnako tak stavebné povolenia na stavbu chatiek jednotliví záhradkári dostávali na čas určitý. Priamo v stavebných povoleniach bolo uvedené, že stavebník je povinný záhradkársku chatu odstrániť na vlastné náklady, pokiaľ užívací režim nebude predĺžený. Ak teda dôvod práva stavby odpadol v zmysle územného rozhodnutia a stavebného povolenia uplynutím lehoty povoleného trvania stavby či skončením existencie záhradkovej osady, podľa súdov záhradkár nemá žiaden občianskoprávny ani stavebný titul mať na pozemku vo vlastníctve cudzieho majiteľa pozemku stavbu záhradnej chatky a je ju povinný na vlastné náklady odstrániť. Súdy vzhľadom na to argumentujú, že z právneho hľadiska záhradkárom muselo alebo malo byť zrejmé, že právo stavby neexistuje na čas neurčitý, ale iba na čas určitý. Podobne argumentuje Ústavný súd, ktorý v jednom zo svojich rozhodnutí uvádza, že ústavne je plne akceptovateľný názor všeobecných súdov, podľa ktorého niet žiadnej právnej prekážky na to, aby na ochranu vlastníckeho práva majiteľov pozemkov uložil záhradkárom povinnosť z pozemkov na vlastné náklady odstrániť dočasné stavby, vonkajšie úpravy i trvalé trávne porasty, respektíve povinnosť tieto pozemky vypratať.

Žiadosti záhradkárov, aby súd podľa § 135c ods. 3 Občianskeho zákonníka usporiadal pomery tak, že sa zriadi za náhradu vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe, sú zväčša zamietané s poukazom na dočasnosť stavby a s tým, že predmetná vec sa netýka § 135c Občianskeho zákonníka, a teda chatka, ktorej odstránenia sa majitelia pozemku domáhajú, nepodlieha vysporiadaniu podľa tohto ustanovenia Občianskeho zákonníka. Súdy žalobám, v ktorých sa majitelia pozemkov domáhajú od záhradkárov vypratania pozemkov, zväčša vyhovujú a ich rozhodnutia sú také, že záhradkár, ktorý sa nedohodne s majiteľom pozemku, musí pozemok vypratať. Súčasťou sporu o vypratanie pozemkov, pokiaľ sa na pozemku nachádza aj chatka, je často aj povinnosť jej odstránenia na náklady záhradkára. Súdy v takýchto prípadoch argumentujú, že skutočnosť, že záhradná chatka má určitú hodnotu, nemôže na rozhodnutí súdu nič zmeniť, pretože záhradkár napriek znalosti veci ohľadom dočasného územného rozhodnutia a stavebného rozhodnutia na čas určitý k stavbe chatky trvalého charakteru pristúpil. V takýchto prípadoch súdy rozhodujú o odstránení stavby a stanovujú lehoty niekoľkých mesiacov, aby mal záhradkár čas chatku v primeranom čase odstrániť.

Ďalšou spornou otázkou je zriadený nájom v prospech záhradkárov, ktorý zriadil zákon č. 64/1997 Z. z. Mnohí záhradkári ním argumentujú doteraz s tým, že logicky záhradky, ku ktorým majú zriadený nájom, vypratať nemusia, a tvrdia, že kým nedostanú výpoveď z nájmu, záhradu neopustia. Len na margo toho, prečo záhradkári vôbec argumentujú výpoveďou, ktorú im predsa majiteľ môže kedykoľvek dať, je tá skutočnosť, že na platné podanie výpovede v tomto prípade musia byť splnené pomerne prísne podmienky vrátane porušenia podmienok nájmu záhradkárom, ako je napríklad neužívanie pozemku so starostlivosťou riadneho hospodára, nezaplatenie nájmu a iné. Nájom bolo zároveň možné vypovedať len do začatia konania podľa § 7 zákona č. 64/1997 Z. z., ktoré malo definitívne vysporiadať vzťahy v záhradkovej osade a ktorému sme sa venovali v predchádzajúcej časti seriálu.

Takisto túto otázku súdy opakovane riešili a zväčša v odôvodnení rozhodnutí uvádzajú, že zákon nájom zriadil iba dočasne a je potrebné ho chápať iba ako dočasné opatrenie, ktorého cieľom je preklenúť medziobdobie medzi zánikom existujúceho právneho režimu užívania pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vysporiadaním vzťahov s majiteľmi pozemkov. V tomto smere je zriadený nájom potrebné posudzovať v úzkej súvislosti s konaním podľa § 7 ods. 1 zákona o záhradkových osadách, pretože vytvára jeden z predpokladov jeho reálneho uskutočnenia.

K častým argumentom záhradkárov vo veci skutočnosti, že nedostali výpoveď z nájmu, súdy uvádzajú, že nájomný vzťah ani nie je potrebné vypovedať, pokiaľ sa skončil už skôr, a to napríklad zánikom záhradkovej osady, skončením uplynutia lehoty povoleného trvania stavby a takisto nepokračovaním konania podľa § 7 z. č. 64/1997 Z. z., v ktorom mohlo padnúť rozhodnutie, ktorým by sa upravil právny vzťah k dotknutým pozemkom.

Niektorí záhradkári, ktorí sú v súdnom spore s majiteľom pozemku a tento im zamedzuje prístup k záhrade, napríklad výmenou kľúča na vstupnej bráne či obmedzovaním vjazdu motorovým vozidlom na pozemok, sa snažia zabezpečiť si prístup k svojej záhradke aj prostredníctvom inštitútu neodkladného opatrenia vydaného súdom, ktorým žiadajú, aby súd nariadil majiteľovi pozemku, aby do skončenia súdneho sporu strpel ich užívanie záhrady. Súdy záhradkárom často pri nevyhovení ich žiadosti argumentujú tým, že disponujú stavbou, ku ktorej bolo užívanie povolené len na čas určitý, ktorý už uplynul, a povolenie užívania nebolo predĺžené. Preto na chatku ani na prístup k nej nemôžu požívať právnu ochranu a z tohto dôvodu by mala byť chatka odstránená a pozemok vyprataný. Takisto častý argument záhradkárov, že za chatku platia daň z nehnuteľnosti, nie je akceptovaný na účely zlegalizovania chatky.

Ako vidíte, nie je vôbec jednoduché právne vysporiadať vzťah záhradkárov k pozemkom, ktoré nemajú vo vlastníctve. Odporúčame vám preto obrátiť sa na právnika, a ak ste ako záhradkár v podobnej situácii, právny vzťah čím skôr vysporiadať v prospech vzájomnej spokojnosti. Predídete tak mnohým komplikáciám, stresom aj finančným nákladom.