ZÁHRADKOVÉ OSADY | Spory vlastníkov pozemkov a užívateľov nemajú konca: Na čej strane je právo?

V prvej časti sme sa venovali okolnostiam vzniku záhradkových osád a okolnostiam ich fungovania. Uviedli sme, že po roku 1989 vznikla potreba vyriešiť právne konflikty medzi vlastníkmi pozemkov, ktorým sa navrátili ich reálne vlastnícke práva, a dovtedajšími užívateľmi pozemkov, a to záhradkármi. V druhej časti sme si povedali o možných spôsoboch vysporiadania záhradkových a vlastníckych vzťahov v záhradkových osadách, o prijatej zákonnej úprave, ktorá presadzovala verejný záujem na prevode vlastníckeho práva k pozemkom v záhradkových osadách na záhradkárov. S týmto prevodom však bola spojená nízka finančná náhrada za pozemky, ktorú mali vlastníci pozemkov dostať. Taktiež sme si povedali o prelomovom rozhodnutí Európskeho súdneho dvora pre ľudské práva v Štrasburgu z roku 2007, vo veci sťažovateľa – Urbárska obec Trenčianske Biskupice proti Slovenskej republike, v ktorom vlastníci pozemkov namietali porušenie svojich práv garantovaných aj Dohovorom o ochrane ľudských práv a základných slobôd. Európsky súd v tomto prípade rozhodol, že Slovensko porušilo práva pôvodného vlastníka na pokojné užívanie majetku. Vzhľadom na systémový charakter tohto problému, keďže takéto sťažnosti podalo množstvo vlastníkov pozemkov, následne Slovenská republika prijala novelu zákonných predpisov, ktoré spočívali v tom, že prevod pôdy a jej nájom v záhradkových osadách sa realizoval za podmienok, ktoré už berú do úvahy skutočnú cenu pôdy a súčasné trhové podmienky v dotknutej lokalite.

Zákonná úprava o výške náhrady za pozemky pôvodným majiteľom, ktorá určovala jej výšku vychádzajúc z bonity pôdy a kultúry pozemku v čase vzniku práva užívania, sa pre jej nevýhodnosť, či dokonca v niektorých prípadoch až bagateľnosť pre majiteľov pozemkov časom stávala neudržateľná, keďže takýto mechanizmus výpočtu náhrady znamenal, že náhrada sa vypočítavala k dátumu, kedy záhradkári začali užívať pozemky, a to bez ohľadu na to, že často išlo o obdobie aj desiatky rokov spätne. Od 1. 4. 2011 bola prijatá právna úprava, ktorá takýto mechanizmus zrušila a zaviedla výpočet náhrady podľa aktuálnych trhových cien. Samozrejme, stále ostala možnosť, že záhradkári a vlastníci sa môžu na výške náhrady dohodnúť, čo však bolo mimoriadne nepravdepodobné pre obrovské rozdiely medzi pôvodným spôsobom výpočtu náhrady výhodnej pre záhradkárov a novým spôsobom výpočtu náhrady výhodným, respektíve akceptovateľným pre vlastníkov pozemkov. Stávalo sa, že rozdiely boli desaťnásobkami či stonásobkami pôvodných súm.

Do úvahy je potrebné zobrať aj skutočnosť, že záhradkári boli často už ľudia v dôchodkovom veku a jednoducho na zaplatenie komerčnej ceny za pozemky nemali finančné prostriedky. V mnohých sa tiež ozýval pocit nespravodlivosti, na základe ktorého odmietali platiť komerčné ceny za pozemky, o ktoré sa aj desiatky rokov starali, zveľaďovali, postavili si na nich za vlastné peniaze chatky s príslušenstvom a strávili tam stovky či tisícky hodín ročne. Záhradkári tiež argumentovali tým, že tieto pozemky dostali často v dezolátnom stave a práve oni ich svojou prácou zhodnotili a túto vlastnú prácu, ktorá sa nevyhnutne pretaví do výsledkov znaleckého dokazovania, majú dokonca zaplatiť cudzím ľuďom, majiteľom pozemkov v peniazoch. Zároveň začali vznikať obrovské rozdiely v cenách pozemkov podľa toho, kde sa záhradka nachádzala, cenu zvyšovalo umiestenie v krajských mestách, blízkosť infraštruktúry a podobne, keďže ceny sa pre každú záhradkovú osadu určovali individuálne.

Čo však s rozbehnutým konaním na okresnom úrade, ktoré bolo začaté na základe návrhu nadpolovičnej väčšiny záhradkárov, ktorí užívali nadpolovičnú výmeru plochy v čase, keď platil ešte pôvodný právny stav s relatívne nízkou výškou náhrady a mali očakávania, že toto konanie sa dokončí ešte so starými sumami? Zákon od 1. 4. 2011 ustanovil, ak v tomto konaní do 31. 3. 2011 nebolo právoplatne schválené vykonanie projektu alebo rozhodnutie o schválení vykonania projektu bolo zrušené súdom, obvodný pozemkový úrad zabezpečí znalecký posudok na určenie výšky náhrady za pozemok podľa tohto zákona. Následne pozemkový úrad mal oznámiť záhradkárom výšku náhrady podľa tohto posudku a poučiť ich o možnosti zobrať späť návrh na začatie konania v lehote do 60 dní odo dňa doručenia oznámenia.

V tomto prípade mali doslova šťastie záhradkári, ktorí do 31. 3. 2011 stihli právoplatne prejsť procesom pozemkových úprav. Peniaze, ktoré zaplatili za svoje záhradky podľa starej zákonnej úpravy, sa im už nenavyšovali a záhradky im ostali v ich vlastníctve. V týchto prípadoch však štát odškodnil vlastníkov pozemkov tým, že im umožnil požiadať do 31. 12. 2011 na pozemkovom úrade, ktorý schválil vykonanie projektu pozemkových úprav, o vyplatenie rozdielu medzi náhradou v peniazoch podľa novelizovaného zákona a už poskytnutou náhradou v peniazoch. Tento rozdiel mal následne vlastníkovi pozemku vyplácať Slovenský pozemkový fond a vlastník musel oň sám iniciatívne požiadať.

Novelizovaný zákon č. 64/1997 Z. z. od 1. 4. 2011 zmenil nielen výšku finančnej náhrady za prevod pozemkov, ale aj výšku nájmu pri nájomnom vzťahu. Výška ročného nájomného za užívanie pozemkov na základe nájomného vzťahu, ak sa vlastník s nájomcom nedohodnú inak, sa určí podľa osobitného predpisu, ktorým je v tomto prípade Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov, ide teda o stanovenie nájmu taktiež podľa trhových, komerčných cien na základe znaleckého posudku. Do 31. 3. 2011 sa výška nájomného určovala ako 10 percent z ceny pozemkov zistenej podľa osobitného predpisu, v tomto prípade však išlo o iný osobitný predpis, a to Vyhlášku Ministerstva financií Slovenskej republiky č. 465/1991 Zb., pričom takáto výška nájomného nepokrývala niekedy ani len výšku dane z nehnuteľnosti.

Na základe vyššie uvedeného vznikli viaceré skupiny záhradkárov. Niektorí zaplatili zvýšenú, komerčnú cenu za pozemky a stali sa ich vlastníkmi. Mnohých záhradkárov však táto právna úprava tak znechutila, že následne už nemali záujem o prevzatie záhradky do svojho vlastníctva a o pokračovanie konania o vysporiadanie vlastníctva pozemkov na okresnom úrade a záhradku a záhradkárčenie nadobro opustili. Následne majiteľ pôdy s ňou mohol začať disponovať už podľa vlastných predstáv a mohol pozemok predať tretej osobe, dať ju do nájmu, či ju aj sám začať užívať.

Čo sa však dialo so skupinou záhradkárov, ktorí nechceli zaplatiť zvýšenú sumu za pozemky a ostali naďalej užívať záhradku? Ak sa s majiteľom takíto záhradkári vedia dohodnúť na podmienkach nájmu, je všetko pre obe strany v poriadku. Sú však aj záhradkári, ktorí stále trvajú na pôvodných podmienkach a pôvodnej výške nájmu a jednoducho odmietajú žiadosti vlastníkov, aby buď platili komerčnú výšku nájmu, alebo aby záhradku opustili.

Aj pri opustení záhradky existujú spory o to, čo a v akej výške by majiteľ pozemku mal záhradkárovi preplatiť, keďže záhradkári často opúšťajú záhradku a zanechávajú tam svoje chaty, príslušenstvo, vybudované závlahové systémy, rodiace stromy, kry a podobne. Čo v prípade, ak majiteľ nielenže nechce záhradkárovi zaplatiť náhradu za veci, ktoré záhradkár na pozemku zanecháva, ale výslovne žiada, aby bol pozemok vrátený do pôvodného stavu, dokonca vrátane výrubu stromov? Čo má záhradkár v takomto prípade robiť? V praxi je takýchto prípadov veľa. Ako sa tieto situácie riešia na základe zákona a ako tieto spory rozhodujú súdy, si povieme v ďalšom pokračovaní minisérie o záhradkových osadách.